第一部分:车库成本控制
地库作为配套,要求强制建设,但是:
①车库造价占比高:占工程成本比例约19%;
②售价低:普通地下一层车库建安成本非人防约2400元/m2,人防约2700元/m2,停车效率按36m2/个,则单个车位成本约8~10万,而在三、四线城市,车位销售价格几乎均低于建造成本,亏损买卖;
③销售周期长:车位销售持续时间两三年甚至更长,长时间库存积压、占用资金;
作为一名成本人员,应当如何控制车库成本呢?
一、减少车库面积
1、地上停车规划指标10%要用足:车库成本排序,地上停车<全地下车库,地上车位数=10%*总车位数;
2、不多建车位:车位设置数量按当地技术规定及地块控规要求设置,不多建;
3、不多建人防:人防面积按最新人防规范要求设置,不多建;
4、优化车库轮廓线、剔除无效空间。充分利用高效区、争取中效区、避免低效区(地库外墙锐角和斜墙,易产生无效空间、过多折边等增加成本);
5、严控设备用房面积。
二、车库合理布局
1、层数布局:优先单层车库,若单层无法满足且缺口不多,可考虑局部建机械车库。(双层车库埋深较深,需考虑抗浮及支护成本;对于山地建筑,可利用地形优势,单层or双层,需具体分析)
2、人防布局:
a、单层车库,人防应集中布置,放在塔楼较多停车位较少的区域,减少对车位损失;先车位、后人防;
b、多层车库,人防设在同一位置上下层或设在车库最底层;
c、首开区不设置人防车库;相邻地块开发,人防考虑集中设置在同一地块内;
3、柱网选择:
柱网成本:大柱网(豪华型和舒适型住房)>大小柱网(经济型)>小柱网(保障型);使用体验反之。
4、车库层高:
车库层高=梁高(0.8/0.7/0.6)+管道高度(0.5)+车库净高(2.2)+地面面层(0.1)+预留富余量(0.1)=3.5~3.7
(规范要求:车位净高2m,车道净高2.2m;部分公司考虑地库舒适性,对净高有特殊要求)
兼顾规范要求及使用舒适性,通常采用大小柱网,非人防3.7m,人防3.8m;当采用小柱网,可降低车库层高0.1m;
车库层高每降低10cm,车库单方降低约30元/m2。
5、车库埋深
住宅项目合理抬高,减少车库埋深,减少土方量。
6、车库顶板覆土厚度:住宅非特殊要求,覆土厚度1.2m;
7、车库结构选型
8、车库流线设计
a、提高车道利用率,避免行车道靠外墙布置及单边停车;
b、停车方向:宜长排列,避免短排列;
c、车道端部宜“环通” ,避“尽端式”;
9、车库出入口数量控制
第二部分:节能成本控制
一、节能造价
随着节能标准不断提升、节能造价占比较大,节能的成本控制应加强重视:
a、节能标准不断提升
b、节能造价占比大
①分包工程中造价占比:外窗、外立观第一,保温第二;
外窗+保温占分包工程(不含桩基、装饰、电梯)造价45%;
②保温+门窗成本占建安成本比仅次于主体工程,成本占比7%;
③保温厚度每增加10mm,可售单方增加5元/m2。
二、节能设计基本原理
要控制节能成本,首先需要了解节能设计的影响因素:
1、节能与气候分区:气候分区不同,节能设计不同;
2、节能与体形系数;
建筑物体形系数S是指建筑物接触室外大气的外表面积F0,与其所包围的体积V0的比值,即 S=F0/V0。
3、节能与窗墙比
窗墙比=外窗面积÷外立面面积(含外窗面积)。